Czy da się uniknąć wysokich podatków przy zakupie mieszkania?

W dzisiejszych czasach zakup mieszkania zalicza się zarówno do jednego z najważniejszych, jak i najkosztowniejszych przedsięwzięć w życiu wielu osób. Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości nieodłącznie pojawia się także kwestia podatków związanych z taką transakcją. W poniższym artykule przyjrzymy się możliwość uniknięcia bądź zminimalizowania obciążeń podatkowych przy zakupie mieszkania. Przeanalizujemy ogólną strukturę podatkową, a także dostępne strategie planowania finansowego i tym samym spróbujemy dowiedzieć się, czy istnieją legalne sposoby na obniżenie podatków i jak można to zrobić. Przeczytaj, by poznać optymalne rozwiązania finansowe, jeśli planujesz zakupić nieruchomość.

Co to jest podatek od transakcji kupna mieszkania?

Wraz z zakupem mieszkania, konieczne jest uiszczenie podatku, którego wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Inne koszty są w przypadku zakupu lokum z rynku wtórnego, a inne z rynku pierwotnego.

Podatek od zakupu nieruchomości 2023 – rynek wtórny

Każdy podatnik, który decyduje się nabyć mieszkanie z rynku wtórnego, zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC. Ile wynosi? 2% od wartości rynkowej kupowanej przez nas nieruchomości. W praktyce łatwo to obliczyć od ceny podanej w akcie notarialnym, a podatek odprowadzany jest przez notariusza do odpowiedniego urzędu skarbowego.

Warto pamiętać, że podejrzanie niska cena zakupu prawdopodobnie zwróci uwagę urzędników. Takie odstępstwa od normy muszą być uzasadnione w akcie, a przyczyną może być zły stan techniczny budynku, niekorzystna lokalizacja itp. Jeśli urząd skarbowy uzna, że przyczyny nie są adekwatne do wysokości obniżki ceny, może doliczyć podatek z odsetkami.

Podatek od zakupu nieruchomości 2023 – rynek pierwotny

W przypadku, jeśli interesuje nas zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, takiego jak Linea, czyli poruszamy się po rynku pierwotnym, obowiązuje nas podatek VAT, a nie PCC. Jeśli powierzchnia mieszkania nie przekracza 150 m², jego wysokość wynosi 8%. Jeśli jednak szukamy większego lokum, przyjdzie nam zapłacić podatek VAT 23%.

Kto jest zobowiązany do zapłacenia podatku od kupna mieszkania?

Zapłata podatku PCC od nieruchomości ciąży na nabywcy mieszkania, jednak to najczęściej notariusz zajmuje się wszelkimi formalnościami z tym związanymi, więc kupujący, podczas wizyty w biurze notarialnym, powinien dysponować kwotą, która pokryje koszty związane z podatkiem.

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, podatek wliczony jest w cenę nieruchomości i kupujący nie musi dodatkowo przejmować się kwestiami związanymi z jego uregulowaniem. Obowiązek ten leży po stronie dewelopera.

Jak podatek od kupna mieszkania wpływa na kredyt hipoteczny?

Oprócz podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC bądź podatku VAT, osoba kupująca, która decyduje się na kredyt hipoteczny, zobowiązana jest także do zapłaty podatku od ustanowienia hipoteki. Każdy, kto posiłkuje się hipoteczną pożyczką w banku, musi odprowadzić go do właściwego urzędu skarbowego. Jego wysokość wynosi:

• hipoteka zwykła – 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności;

• hipoteka kaucyjna – zryczałtowana stawka wynosząca 19 zł zabezpieczająca wierzytelność o nieustalonej wartości.

Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, wierzytelność może obejmować:

• kwotę kredytu lub kwotę kredytu wraz z odsetkami, których wartość jest znana odgórnie. Co to oznacza? Ich wysokość jest ściśle określona, wynikająca np. z harmonogramu spłaty kredytu. W takiej sytuacji dodatkowy podatek wynosi 0,1%;
• kwotę kredytu wraz z odsetkami, której wartość nie jest jeszcze ustalona. Taka sytuacja ma miejsce np. w przypadku zmiennej stopy oprocentowania i koszt podatku od hipoteki wynosi wtedy 19 zł.

Należy pamiętać, że odprowadzenie podatku PCC od ustanowienia hipoteki, należy do obowiązków kupującego.

Terminy płatności podatku od nabycia mieszkania

Niewywiązanie się z obowiązku podatkowego w terminie, może wiązać się z dodatkowymi opłatami. Oto, ile czasu mamy na zapłatę podatku PCC i VAT.

Kupno mieszkania – podatek PCC

Termin na zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC wynosi 14 dni. Tyle samo mamy na złożenie deklaracji podatkowej, którą w tym przypadku należy wypełnić na druku PCC-3.

Kupno mieszkania – podatek VAT

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego nie obowiązuje podatek PCC, ale, jak wspominaliśmy, VAT. W takiej sytuacji kwota brutto za nieruchomość zawiera już ten podatek i to deweloper ma obowiązek uiścić go do właściwego urzędu skarbowego. W związku z tym, kupujący nie musi przejmować się terminami.

Czy da się uniknąć podatku od kupna mieszkania i czy to jest legalne?

Nie w każdej sytuacji uniknięcie podatku jest możliwe. Np. podatek od kupna mieszkania w 2023 jest obowiązkiem każdego, kto kupuje nieruchomość od dewelopera bądź prywatnego właściciela z tzw. rynku wtórnego. Prawdopodobnie większość osób w tej chwili pomyślała, że w takim przypadku nie ma już możliwości uniknięcia obowiązku podatkowego, a to duży błąd. Oto, kiedy nie płacimy PCC:

• wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym, co oznacza, że realnym właścicielem mimo wszystko pozostaje spółdzielnia;
• wtedy, kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości od spółdzielni, stając do przetargu. Taka sytuacja może mieć miejsce po wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu
• wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie komunalne;
• wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie, opierając się na przepisach o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Tylko w ten sposób jesteśmy w stanie w pełni legalnie ominąć obowiązek podatkowy.

Jakie inne koszty wiążą się z zakupem mieszkania?

Niestety podatek od kupna nieruchomości w 2023 roku to nie jedyne wydatki, jakie przyjdzie nam ponieść w związku z nabyciem mieszkania. Poniżej przedstawiamy listę usług, które generują dodatkowe koszty.

• Taksa notarialna – umowa kupna-sprzedaży – kto płaci podatek i ile on wynosi, już wiemy, jednak należy dodatkowo pamiętać, że aby umowa była ważna, musi mieć charakter aktu notarialnego i za tą właśnie usługę notariusz zażyczy sobie od nas taksę. Na szczęście jej wysokość jest ściśle regulowana przez prawo, dlatego nie musimy obawiać się nieuczciwych specjalistów. Za mieszkanie, którego cena wynosi między 60 000 a 1 000 000 zł, taksa wynosi 1010 złotych + 0,4% nadwyżki od kwoty 60 000 zł. Przykład – jeśli nieruchomość kosztuje 86 tys. złotych, przyjdzie nam zapłacić taksę notarialną 1010 zł + 0,4% z nadwyżki, czyli z 1114 zł.
• Podatek od nieruchomości – to są koszty stałe, które przyjdzie nam płacić co rok. Wysokość takiego podatku uzależniona jest od powierzchni mieszkania i każdorazowo ustala go gmina. Na szczęście na razie nie są to wysokie kwoty.
• Koszt wyceny nieruchomości – jeśli decydujemy się na kredyt hipoteczny, rzeczoznawca z banku będzie musiał ocenić wartość nieruchomości. Koszt takiej usługi to zwykle ok. 500 zł.

Ważne informacje o podatku od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej

Poruszyliśmy już temat zakupu mieszkania, więc teraz nadszedł czas pokrótce omówić kwestię sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż mieszkania, domu, działki itp. jako czynność cywilnoprawna objęta jest obowiązkiem podatkowym. Tzw. podatek od wzbogacenia, który wynosi aż 19%, oznacza, że musimy wpłacić do budżetu państwa niemałą kwotę pieniędzy. Na szczęście istnieje kilka sytuacji, w których uda nam się uniknąć jego zapłaty.

Podatek PCC sprzedaż nieruchomości – kiedy możemy go uniknąć?

• Podatnik nie jest zobowiązany do uiszczenia podatku, jeżeli sprzedaż nastąpiła po 5 latach od zakupu.
• Podatnik uniknie obowiązku podatkowego związanego ze sprzedażą, jeśli sprzedał on nieruchomość za cenę niższą lub równą cenie zakupu. Dzieje się tak, ponieważ podatek liczony jest od zysku.

Zakup mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji, jaką przyjdzie nam podjąć w życiu. Należy pamiętać, aby dokładnie zbadać rynek nieruchomości i podjąć w pełni świadomą decyzję, której nie będziemy żałować. Warto także zasięgnąć informacji o deweloperze, który odpowiedzialny jest za całą inwestycję. Wybór sprawdzonej firmy zmniejsza ryzyko nieudanego zakupu, a także jest gwarantem dobrej jakości budownictwa. Osobom z okolicy Poznania podpowiadamy, że mieszkania w Buku to kolejna inwestycja firmy Linea, która od lat działa na rynku nieruchomości i cieszy się opinią rzetelnego oraz uczciwego wykonawcy.