Planujesz sprzedać mieszkanie lub dom i nie wiesz, jaką cenę zaproponować potencjalnym nabywcom? Musisz wiedzieć, że ceny nieruchomości są uzależnione od bardzo wielu czynników, do których należą – lokalizacja, metraż, rok budowy czy stan wykończenia. W jaki sposób można ustalić cenę mieszkania? Do tego służy wycena nieruchomości. W tym artykule poznamy najpopularniejsze metody wyceny, z których korzystają również rzeczoznawcy.

Co to jest wycena nieruchomości?

Ceny na rynku nieruchomości zmieniają się niezwykle dynamicznie. Najczęściej mają tendencję wzrostową, ale niekiedy na rynku zdarzają się również chwilowe spadki, spowodowane np. niższym popytem na nowe mieszkania. 

Warto zauważyć, że ceny nieruchomości są najbardziej stabilne w lokalizacjach, w których popyt na mieszkania jest znacznie niższy, np. w regionach wiejskich położonych z dala od miast. Z kolei w średniej wielkości, rozwijających się miastach, a także w dużych aglomeracjach miejskich, wahania cen na rynku nieruchomości są najbardziej odczuwalne.  W takich regionach obserwuje się również najszybszy wzrost cen mieszkań i domów.

Co to jest wycena nieruchomości? To działanie mające na celu określenie wartości mieszkania czy domu. Zwykle dokonywana jest przez rzeczoznawcę – wtedy też jest najbardziej precyzyjna i zgodna z rzeczywistością. Wycenę nieruchomości najlepiej powierzyć rzeczoznawcy, który posiada doświadczenie w szacowaniu wartości mieszkań i dzięki temu jest dobrze zaznajomiony z rynkiem.

Wycena wartości nieruchomości – na czym polega?

Istnieje kilka metod, które są stosowane przez ekspertów od wyceny nieruchomości. Są to:

  • podejście porównawcze,
  • podejście dochodowe,
  • podejście kosztowe,
  • podejście mieszane.

Podejście porównawcze

W metodzie porównawczej, wartość nieruchomości określana jest na podstawie cen nieruchomości posiadających podobne parametry, jak nieruchomość podlegająca wycenie. Aby zastosować tą metodę, konieczna jest dobra znajomość rynku sprzedaży nieruchomości. Przy wykonywaniu porównania nie można jednak opierać się na cenach nieruchomości, które wyraźnie odbiegają od aktualnych średnich cen na rynku.

Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości należy do najbardziej rozpowszechnionych sposobów. Wyróżniamy jej trzy odłamy – metoda porównywania parami, metoda analizy statystycznej rynku, a także metoda korygowania ceny średniej. 

Podejście dochodowe

W podejściu dochodowym, wycenę nieruchomości wykonuje się na podstawie przewidywanego dochodu, jaki można uzyskać z wycenianej nieruchomości. Tą metodę stosuje się w przypadku nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód np. z czynszów. Podejście dochodowe wymaga znajomości uzyskiwanych lub możliwych do uzyskania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Podejście kosztowe

Za pomocą tej metody określana jest wartość odtworzeniowa nieruchomości. W przypadku podejścia kosztowego, wyceny nieruchomości dokonuje się z założeniem, że jej wartość jest równa kosztom odtworzenia pomniejszonym o wartość eksploatacji nieruchomości. Aby określić wartość odtworzeniową, w pierwszej kolejności należy obliczyć koszt odtworzenia nowego obiektu przy założeniu, że obiekt ten będzie miał identyczną konstrukcję i zostanie postawiony z wykorzystaniem tych samych technologii oraz materiałów budowlanych. Następnie należy określić stopień zużycia, a także obliczyć współczynnik zużycia wycenianej nieruchomości i uzyskaną w ten sposób sumę odjąć od kosztów odtworzenia obiektu w stanie nowym. Na tej podstawie można uzyskać wartość odtworzeniową nieruchomości. 

Kryteria wyceny nieruchomości – co może wpłynąć na wartość mieszkania?

Największy wpływ na wartość wycenianej nieruchomości mają takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa lokalu, powierzchnia balkonu lub ogrodu, liczba pomieszczeń oraz rok budowy. W przypadku dużych miast istotne jest, w jakiej dzielnicy położone jest mieszkanie. Jeśli określona dzielnica ma opinię prestiżowej, cena nieruchomości w tym miejscu będzie naturalnie wyższa  Działa to również w drugą stronę – w przypadku dzielnic, które nie cieszą się dobrą opinią i są uważane za mało atrakcyjne lub wręcz niebezpieczne, cena mieszkania będzie odpowiednio niższa. 

Znaczenie ma również to, czy mieszkanie jest w pełni wykończone i wyposażone, a jeśli tak, w jakim stanie znajdują się meble, sprzęty oraz inne elementy wyposażenia. Warto w tym miejscu zauważyć, że nieruchomości w starszym budownictwie, które są kompletnie wykończone i wyposażone, ale wymagają odświeżenia lub remontu, zazwyczaj mają niższą cenę, niż nowe mieszkania w stanie deweloperskim np. z osiedla Linea, które wymagają wykończenia we własnym zakresie.

Nie bez znaczenia jest także dostępność infrastruktury. Bliskość przedszkoli, szkół, sklepów, punktów usługowych i przystanków autobusowych to atuty, które mogą w dużym stopniu wpłynąć na atrakcyjność, a tym samym na wartość nieruchomości.

Kiedy dokonuje się wyceny nieruchomości?

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, ale często jest ona wykonywana również przed specjalistów pracujących np. w agencjach nieruchomości i posiadających odpowiednie kwalifikacje. Przedłożenia profesjonalnej wyceny nieruchomości wymagają niektóre instytucje, w tym banki oraz urzędy. Jest ona potrzebna np. wtedy, gdy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Z kolei urząd może domagać się okazania wyceny nieruchomości w celu oszacowania majątku własnego podatnika.

Prawidłowo przeprowadzona wycena nieruchomości ma dla jej właściciela bardzo istotne znaczenie. Wpływa ona na wysokość rat kredytu hipotecznego, pomaga ustalić koszt miesięcznego czynszu, a także pozwala uzyskać korzystną cenę przy sprzedaży mieszkania. A zatem wyjątkowo ważne jest, aby wycena wartości nieruchomości była wykonana precyzyjnie i z wykorzystaniem najdokładniejszych metod. Najlepiej, kiedy taką wycenę przeprowadza doświadczony i wykwalifikowany w tym zakresie rzeczoznawca. Wtedy właściciel nieruchomości ma pewność, że uzyskana wycena jest zgodna z rzeczywistością.